Data Bank Indonesia menunjukkan harga rumah di 18 kota naik 0,62% pada Kuartal I 2026, namun turun 3,18% jika dihitung inflasi. Simak data dan artinya bagi pembeli, investor, dan agen. 

“Harga Rumah kan Naik Terus?”

Kalimat ini masih sering terdengar. Dan secara angka di atas kertas, memang tidak keliru.

Namun ada satu hal yang sering terlewat: naik tidak selalu berarti bernilai lebih.

Berikut data terbaru yang perlu dicermati.

Dua Angka, Dua Cerita Berbeda

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, yang dirangkum Global Property Guide, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional pada Kuartal I 2026 berada di level 110,60. Angka itu naik 0,62% dibanding tahun sebelumnya, dan menjadi kenaikan terendah sejak seri data ini dicatat.

Pada periode yang sama, inflasi rata-rata tercatat 3,93%, menurut BPS.

Artinya, secara riil, harga rumah nasional justru turun 3,18%. Ini penurunan riil terdalam sejak Kuartal I 2023.

Sebagai gambaran sederhana (hanya simulasi, bukan data survei): rumah seharga Rp1 miliar yang naik 0,62% menjadi sekitar Rp1,006 miliar. Namun nilai riilnya setara kira-kira Rp968 juta dengan daya beli tahun lalu.

Seberapa Merata Fenomena Ini?

Survei mencakup 18 kota. Hasilnya:

• 10 kota mencatat pertumbuhan tahunan yang melambat

• 3 kota mengalami penurunan harga nominal: Manado (-0,16%), Surabaya (-0,27%), dan Pekanbaru (-0,03%)

• 0 kota mencatat kenaikan harga riil

•  

Kenaikan nominal tertinggi ada di Batam (2,18%) dan Pontianak (2,08%). Jabodebek-Banten naik 0,78%, dan secara riil turun 3,03%.

Menurut ukuran unit, rumah tipe menengah masih paling kuat dengan kenaikan 0,88%, lalu tipe kecil 0,61% dan tipe besar 0,50%.

Dari Sisi Penjualan, Tekanannya Lebih Terasa

Penjualan rumah di pasar primer turun 25,67% secara tahunan pada Kuartal I 2026, berbalik dari pertumbuhan 7,83% pada kuartal sebelumnya.

Penurunan terbesar ada di rumah tipe kecil: -45,59%. Sebaliknya, tipe menengah justru naik 8,28%, sementara tipe besar turun 8,03%.

Bank Indonesia juga mencatat lima kendala utama di pasar primer:

1. Kenaikan harga bahan bangunan (20,97%)

2. Perizinan dan birokrasi (18,15%)

3. Suku bunga kredit perumahan (16,47%)

4. Uang muka yang tinggi (12,16%)

5. Pajak (11,28%)

Suku Bunga: Dampaknya Belum Sepenuhnya Terasa

Setelah ditahan di 4,75% hingga April 2026, BI Rate naik bertahap menjadi 5,25% (20 Mei), 5,50% (9 Juni), dan 5,75% (18 Juni). Pada rapat 21-22 Juli 2026, BI menahan di level 5,75%.

Yang menarik, rata-rata bunga KPR dalam survei BI masih 7,42% di Kuartal I 2026, belum berubah. Periode survei berakhir sebelum kenaikan BI Rate terjadi, sehingga penyesuaian bunga diperkirakan baru terasa pada semester kedua 2026.

Pertumbuhan kredit perumahan sudah melambat menjadi 4,79% secara tahunan, dari 7,05% pada kuartal sebelumnya. Di sisi pengembang, sekitar 80,66% pembiayaan pembangunan rumah berasal dari dana internal.

Bukan Semua Kabar Muram

Beberapa data menunjukkan sisi lain pasar:

• Insentif PPN DTP berlaku untuk rumah hingga Rp2 miliar dan diperpanjang hingga 2026.

• Apartemen ready stock di Jakarta, menurut Colliers, mengungguli proyek yang masih dibangun, dengan pembeli yang ingin menempati langsung semakin berperan.

• Pasokan apartemen Jakarta terbatas. Hanya 192 unit baru masuk pada Kuartal I 2026, dengan total stok sekitar 233.000 unit.

• Pertumbuhan ekonomi tetap kuat: PDB tumbuh 5,61% pada Kuartal I 2026, dan tingkat pengangguran terbuka 4,68% pada Februari 2026.

Namun tekanan dari sisi lain juga nyata. Rupiah sempat menyentuh titik terendah Rp18.209 per dolar AS pada 9 Juni 2026, dan inflasi Juni tercatat 3,34%.

Soal Imbal Hasil Sewa: Hati-Hati Membaca Angka

Global Property Guide mencatat rata-rata imbal hasil sewa kotor nasional 8,30% pada Kuartal I 2026. Namun Colliers, yang melacak proyek apartemen tertentu di Jakarta, menyebut imbal hasilnya stabil di sekitar 4%.

Perbedaan ini sebagian besar karena metodologi: satu memakai harga dan sewa tawaran dari platform properti, yang lain memakai portofolio proyek yang dilacak dengan unit yang cenderung lebih besar.

Jadi, angka imbal hasil sebaiknya tidak dibandingkan begitu saja tanpa melihat sumbernya.

Apa Artinya bagi Anda?

Bagi pembeli: harga yang stagnan secara nominal bisa membuka ruang negosiasi, tetapi biaya cicilan perlu dihitung dengan bunga yang mungkin naik. Tinjau kembali kemampuan bayar, bukan hanya harga.

Bagi investor: harga yang naik tipis dan penjualan yang melambat menandakan pasar sedang menahan diri. Bandingkan imbal hasil dari berbagai sumber dan perhitungkan inflasi serta kurs.

Bagi agen properti: pembeli kini lebih selektif dan sensitif terhadap harga. Penilaian harga yang akurat dan data pasar lokal menjadi pembeda utama.

Kesimpulan: Lihat Angka dari Dua Sisi

Pasar properti 2026 menunjukkan bahwa satu angka tidak cukup untuk membaca arah pasar. Harga nominal naik tipis, tetapi harga riil turun. Penjualan melambat, tetapi segmen menengah dan unit siap huni masih bergerak.

Kuncinya adalah membaca data secara utuh, dan menyesuaikannya dengan kondisi masing-masing wilayah.

Karena dalam pasar yang bergerak pelan, yang membedakan bukan siapa yang paling cepat, melainkan siapa yang paling memahami datanya.

Sumber data: Global Property Guide (Indonesia’s Residential Property Market Analysis 2026), berdasarkan data Bank Indonesia, BPS-Statistics Indonesia, dan Colliers International.